Если Вы решили приобрести загородную недвижимость, садовый участок или участок с домом, дачу, то, возможно, даже не догадываетесь о том, что в данной области есть очень много «подводных камней». Зато в Интернет сейчас огромное количество заманчивых объявлений о продаже загородной недвижимости по интересным ценам.
Существует очень много важнейших моментов, на которые необходимо обратить внимание, чтобы вместо радости от удачной покупки не получить большую проблему на долгие годы.
Эта статья рассказывает о важнейших вопросах, которые необходимо задать продавцу загородной недвижимости, чтобы правильно купить земельный участок или участок с домом.
1. Важные моменты при покупке земельного участка
• правоустанавливающие документы
возможные варианты: договор купли — продажи, договор дарения, свидетельство о праве наследования, решение суда, решение о передаче земельного участка в собственностью.
• правоподтверждающие документы
возможные варианты: выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности на земельный участок.
• есть ли у земельного участка кадастровый номер?
Если земельный участок находится в собственности или аренде, то у него должен быть кадастровый номер. Если у собственника нет кадастрового номера, то он должен обратиться в Росреестр для его присвоения. Может быть, кадастровый номер в Росреестре уже есть, а собственник не обновлял старые документы. А может быть, кадастрового номера нет, если участок очень старый, тогда необходимо заняться оформлением кадастрового номера. Без кадастрового номера приобретать участок нельзя.
• отмежёван участок или нет?
Это можно проверить на публичной кадастровой карте. Для этого после получения кадастрового номера необходимо на сайте Росреестра найти публичную кадастровую карту и ввести кадастровый номер. После этого обозначатся границы земельного участка. Если на карте земельный участок подсвечивается жёлтым цветом, то он отмежёван. Если не участок не подсвечивается желтым цветом и указан статус «без установленных границ», то не отмежёван.
Приобретать неотмежёванный участок нельзя, т.к. может оказаться, что задокументированная и фактическая границы участка не совпадают. Это распространённая проблема.
Если земельный участок не отмежёван, то собственнику необходимо запустить процесс межевания.
Если земельный участок отмежёван, то необходимо проверить правильность расположения участка согласно межеванию. Для этого нужно вызвать геодезиста. Но лучше это делать, если точно решили брать участок, т.к. процедура затратная и проходит засчёт покупателя. На старых дачах часты случаи нарушения границ межевания, все это надо проверять.
• есть ли пересечения границы земельного участка с соседними участками?
Необходимо проверить границы земельного участка на пересечения с границами других земельных участков. Это можно проверить по публичной кадастровой карте, увеличив границы участка. Если есть пересечения с границами других участков, то собственнику следует вызвать кадастрового инженера для исправления границ участка.
Если у продавца есть ЕГРН, всё равно лучше перезаказать её самому для обновления данных. Из этих данных можно узнать актуальные данные: адрес объекта, кадастровый номер, площадь, разрешённое использование, категорию, собственник, координаты межевания, конфигурация участка. У продавца может быть неактуальный ЕГРН. Надо проверять.
Если на земельном участке планируется строительство дома, то необходимо понять разрешено ли строительство на нём. Часты случаи, когда участок находится в охранной зоне и на него наложен запрет на строительство. Такое также может быть, если участок старый: природоохранная зона может возникнуть также после выдачи участка собственнику.
Если у собственника нет ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), надо попросить продавца заказать его (через сайт Госуслуги). Из ГПЗУ можно узнать параметры для строительства, можно строить или нет. Без проверки ГПЗУ приобретать земельный участок нельзя: это может быть пустая трата денег. Если окажется, что строительство запрещено, то продать такой земельный участок будет потом практически невозможною. А если строить на таком участке, то это будет признано самостроем и зарегистрировать постройку в собственность будет невозможно.
Продавцу необходимо заказать ГПЗУ, подать уведомление о начале строительства.
2.Важные моменты при покупке дома на земельном участке
• Как дом оформлен в собственность?
Возможные варианты: декларация (по дачной амнистии, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатации дома, решение суда)
• Не выходит ли дом за границы земельного участка?
Часты случаи, когда дом выходит за юридические границы земельного участка. Это можно проверить на публичной кадастровой карте, расположенной на сайте Росреестра. Для этого надо получить у продавца кадастровый номер земельного участка и ввести его в поле поиска на публичной кадастровой карте. После этого можно будет увидеть границы земельного участка и расположение дома.
• Привязан ли дом к земельному участку?
Если дом привязан к земельному участку, то на публичной кадастровой карте он будет весь показан розовым цветом, если не привязан, то выделения розовым цветом не будет. Получается, что дом продается, но к участку не привязан. Лучше попросить продавца сделать привязку дома к земельному участку. Если приобрести дом не привязанный к земельному участку, то это Ваша зона риска.
• Есть почтовый адрес или нет?
• Совпадают ли фактические характеристики здания с документами?
Речь идёт о таких характеристиках здания как этажность и площадь. Часто достраивают этаж или делают пристройку и не регистрируют изменения. Вследствие этого может поменяться этажность и площадь. Отсюда несоответствие параметров по факту и документам.
• Необходимо проверить ГПЗУ (градостроительный план земельного участка)
Дом может быть построен давно, а со временем могла образоваться охранная зона и на земельный участок с домом может быть наложено обременение. Могут возникнуть проблемы при реконструкции дома и постройке новых объектов.
3.Где лучше купить участок или участок с домом: в СНТ или ИЖС?
Для ответа на этот вопрос необходимо взвесить плюсы и минусы обеих вариантов.
| СНТ (ТСН) - садовое некоммерческое товарищество (товарищество собственников недвижимости) | ИЖС - индивидуальное жилищное строительство |
|---|---|
| Цена земельного участка и налог в несколько раз ниже, чем в ИЖС | Цена земельного участка и налог в несколько раз выше, чем в СНТ (ТСН). |
| Можно строить и регистрировать жилые дома. На строительство жилого дома дадут ипотеку, можно использовать материнский капитал. | Можно строить индивидуальный жилой дом и оформить его в собственность. Можно получить налоговый вычет. Можно использовать материнский капитал. |
| Для оформления прописки необходимо перевести постройку в статус "жилой дом". Это делается двумя способами: 1.оформление заключения о пригодности дома к круглогодичному проживанию. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, где поменяют статус здания. 2. Дом юридически аннулируется и регистрируется новый дом. | Можно оформить прописку |
| Дом должен быть расположен на расстоянии не менее чем 3м от забора соседа. Иначе могут возникнуть проблемы с узакониванием дома. Если дом еще не построен, то нужно заказать ГПЗУ, где расписана разрешённая зона строительства. Также необходимо перепроверить межевание, вызвать геодезиста, сверить фактическую границу участка и по кадастру. Если дом построен на расстоянии менее 3м от забора соседа. Это проблема. Если недостающее расстояние до забора соседа небольшое, то возможно кадастровый инженер может формально откорректировать координаты, но сосед всегда может подать в суд. Если дом выходит на соседний участок по координатам (не по факту), то придётся докупать землю, вызывать кадастрового инженера и сдвигать границу участка. |
|
| Инфраструктура находится на балансе членов СНТ (ТСН), в связи с чем будут постоянные поборы и взносы. Взносы бывают членские и целевые. Членские взносы - за членство в СНТ (ТСН) (з/п председателя, электрика, бухгалтера, сторожа). Целевые взносы - на содержание дорог, вывоз мусора, другие задачи. Если повезет с сознательностью членов СНТ (ТСН), т.е. с соседями, то это не проблема, люди будут скидываться и платить за всё и проблем с инфраструктурой не будет. Но чаще бывает так, что часть членов СНТ (ТСН) перестаёт платить взносы, а другие не хотят платить за них, что логично. В результате неизбежны проблемы с содержанием дорог, электричеством и вывозом мусора. Мусор просто перестают вывозить, запечатывают общий мусорный контейнер. Ввиду низкой культуры населения мусор может выбрасываться прямо на дорогу или к забору соседа. Если нужен газ, то члены СНТ (ТСН) должны провести его за свой счёт. Если члены СНТ (ТСН) несознательны, то о газе можно забыть. Качество отдыха и жизни в таком СНТ (ТСН) будет весьма сомнительным. | Инфраструктура находится на балансе администрации населённого пункта. Никаких взносов нет, все проблемы с очисткой дорог, подводом электричества, газа и вывозом мусора решает администрация населённого пункта. |
| Общее собрание На общем собрании решают самые разные вещи внутри сообщества: во сколько включать/отключать свет и т.д. В приоритете решение большинства, которое можно оспорить в суде. | Нет общего собрания |
| Территория поселка ограждается забором Если член СНТ (ТСН) перестаёт платить взносы, ему могут заблокировать проезд на территорию СНТ (ТСН), но это бывает в крайних случаях. | Территория посёлка не ограждается забором |
| Дома оформляются по дачной амнистии | Дома оформляются в общем порядке |
| Тарифы на электроэнергию гораздо выше, чем в ИЖС. Из чего это складывается: 1.Для подключения необходимо обращаться к председателю. Цена за подключение будет гораздо выше (около 100000 рублей, аргументы будут различными). К тому же, скорее всего ограничат по мощности. 2.Чаще всего предлагают повышенный тариф и не оставляют выбора. Чтобы понизить тариф, надо обращаться в суд. 3.Необходимо оплачивать потери электроэнергии в садовом товариществе. А их будет немало: всегда найдутся продвинутые соседи, жаждущие халявной электроэнергии. Если нет продвинутых соседей, то всегда есть махинатор председатель. А часто и то и другое в наличии. | Тарифы на электроэнергию гораздо ниже, чем в СНТ (ТСН) Из чего это складывается: 1.Подключаетесь к напрямую в существующую электросеть. Договор заключают лично с Вами. Подключение обходится примерно 500 рублей. 2.Платите по выбранному лично Вами адекватному тарифу. Есть выбор. 3. Потери электроэнергии Вы оплачивать не обязаны. |
Если покупатель купит загородную недвижимость у девелопера, то его может ожидать необоснованно высокий тариф на использование инженерной и дорожной инфраструктуры в посёлке. Т.к. девелопер, как правило, является владельцем инфраструктуры и могут устанавливать тарифы по своему желанию.
Инфраструктура коттеджного посёлка находиться в долевой собственности владельцев домов и собственники должны решать какая управляющая компания будет с ними работать и какие тарифы будут установлены, но пока соответствующих правовых норм в России нет.
В интернет сейчас очень много объявлений о продаже старых дач и участков по низким ценам. Но надо иметь ввиду, что они таят в себе много вышеуказанных проблем.
Всё это надо очень тщательно проверять либо самим или нанять специально обученного специалиста.
Если Вы планируете не покупать готовый дом, а построить его самостоятельно, то Вам потребуется подробный архитектурный проект Вашего дома, который должен быть оформлен по определённым Правилам. Здесь Вы можете увидеть и при желании приобрести готовый проект жилого дома. Все дома являются пригодны для круглогодичного проживания.
Удачной Вам покупки!
